Por Nicolás Bal

En la Ciudad de Buenos Aires, en los últimos nueve meses se redujo un 40% la oferta de propiedades para rentar: si bien hay 138.685 inmuebles residenciales en venta, entre departamentos, casas y PH; existe una diferencia abrumadora con los que se encuentran en alquiler: solo 5.067 unidades. Esto se traduce en 1 departamento cada 2 manzanas, reveló el analista del mercado Daniel Bryn.

Con esta oferta acotada, en lo que va de 2022, los nuevos contratos de alquileres acumulan una suba del 28,5%, un tanto más arriba de los ya existentes (20,6%).

El alquiler por metro cuadrado promedio en CABA de un monoambiente es de $1.432, y Palermo ($1.843), Núñez ($1.714) y Recoleta ($1.593) fueron los que más subieron sus precios, según la misma fuente.

Alquileres: la rentabilidad sube un 3,99% anual

 

Pero hay una buena noticia: la rentabilidad viene subiendo a un 3,99% bruto anual, de acuerdo con el relevamiento de Zonaprop Index de mayo.

Así como bajó el precio en dólares de las propiedades, aumentó muchísimo el valor del alquiler en pesos

 

Tradicionalmente, la mayor rentabilidad se encontraba en los departamentos chicos, como los monoambientes. Aunque, paradoja mediante, estos son los que poseen mayor rotación; por lo cual, aseguran los especialistas consultados, hay que hacer la cuenta en períodos más largos y considerar, también, su vacancia.

En este escenario, así como bajó el precio en dólares de las propiedades, aumentó muchísimo el alquiler en pesos, lo que generó que la rentabilidad también se incrementara.

De hecho, hoy, en CABA, el promedio es de 3,34%; de este modo, supera la de los últimos cinco años que era del 3,22%. En algunos barrios, esta se acerca al 5%, como los casos de Villa Lugano, 4,92%; La Boca, 4,48%; Balvanera, 4,29%; y Parque Patricios, 4,25%, según Monitor Inmobiliario.

Barrios más caros concentran la demanda para alquilar propiedades

 

“Los zonas más consolidadas y caras, en general, continúan siendo las que ofrecen una rentabilidad menor porque los precios de venta de esas propiedades disminuyeron menos”, explica el consultor inmobiliario Alan Schachter.

En ese sentido, la demanda más grande sigue “circundando” por Palermo, Recoleta, Barrio Norte y Belgrano, dado que son barrios bien conectados, cerca de centros comerciales y parques, y que cuentan con una buena infraestructura educativa y de salud.

¡Pero atención!: las áreas más periféricas, al bajar más los valores de los inmuebles y tener un precio de alquiler que no es mucho más bajo que el de los barrios caros, generan en la foto actual una mayor renta, pero un mayor riesgo de depreciación de la propiedad.

Desde el sector inmobiliario aseguran que es un buen momento para invertir en propiedades

Propiedades para comprar desde u$s30.000

 

De lo que no tienen dudas los protagonistas del mercado inmobiliario es que se trata de un momento interesante para comprar e invertir porque los segmentos más golpeados, como han sido las unidades de 1 y 2 ambientes, están a valores sumamente atractivos: se pueden conseguir departamentos de entre u$s30.000 y u$s60.000 en distintas partes de la Ciudad de Buenos Aires que se encuentran en desarrollo, como la Paternal, Chacarita y Parque Patricios.

“Y esto no sucedía hace muchos años, a valores tickets tan bajos (en promedio, entre u$s50.000 y u$s120.000). Antes, ese monto quizá solo alcanzaba para comprar una cochera. Y, sin duda, para el corto o mediano plazo, proyectamos una recuperación“, señala Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

De hecho, amén del inversor tradicional, que sabe dónde hay buenas opciones, “mucha gente que cuenta con un pequeño-mediano capital sale al mercado a ver oportunidades conociendo que hay buenas alternativas a precios competitivos, cosa que no sucedía hace mucho tiempo”, destaca Matías Towers, gerente comercial de Mudafy.

Del alquiler tradicional al temporario con renta en dólares

 

También, se debe considerar que gran parte del alquiler tradicional se pasó a temporario, traccionado por el turismo interno/externo y estudiantes universitarios que viajan desde el Interior para instalarse en Buenos Aires.

Este nicho de negocio, que creció mucho en los últimos dos meses, posibilita una renta en dólares, con plazos de contrato más cortos, con tarifas que se pueden actualizar constantemente y no se queda sujeto a la Ley de Alquileres, que, por ahora, sigue sin modificarse.

En los alquileres temporarios, las propiedades de Palermo están entre las más buscadas

 

Sin ir más lejos, en la Ciudad de Buenos Aires se contabilizan 9.779 departamentos en alquiler de este tipo, de 1 y 2 ambientes. Desde fines de 2021 pasaron de estar ocupado 12 días al mes a 18 días al mes, o sea, un 60% del tiempo. Con u$s40 por día como tarifa promedio, deja bruto una rentabilidad de u$s351 por mes versus los u$s 293 que aporta un alquiler tradicional; la renta del temporario asciende al 4,10%, de acuerdo con cifras de Monitor Inmobiliario. Eso sí: los inmuebles destinados a tal fin suelen sufrir más desgaste.

En estos casos, “la ubicación es de suma relevancia, ya que, al ser destinado a turismo, las propiedades deben estar emplazadas en zonas dinámicas que posean distintas alternativas de diversión y accesibilidad”, entiende Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles. Pero, también, tienen que encontrarse próximas a centros comerciales, gastronómicos y contar con una buena conexión de transporte; y allí se enlistan, cuándo no, Recoleta, Barrio Norte y Palermo en los primeros lugares.

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