El mercado inmobiliario de Buenos Aires cierra 2026 con precios estables: el m² promedio en CABA es de US$ 2.493 (Zonaprop, octubre de 2026), las compraventas se recuperaron en septiembre y los créditos hipotecarios caen 31,4% en el año.

Por Diego F. Migliorisi, corredor inmobiliario con 30 años de experiencia y director de Migliorisi Inmobiliaria, empresa con más de 70 años en Buenos Aires y oficinas en Palermo, Villa Crespo, Almagro, Barrio Norte, Caballito y Belgrano. Actualizado: noviembre de 2026.

Precio del metro cuadrado en CABA: octubre de 2026

Según el informe de Zonaprop, el precio promedio de publicación en la Ciudad fue de US$ 2.493 por m² en octubre, con una suba mensual de 0,4% y de 1,8% en lo que va del año. El 71% de los barrios registró subas en el mes.

Barrio US$ por m² (oct. 2026)
Puerto Madero 6.141
Palermo 3.475
Núñez 3.419
Belgrano 3.340
Colegiales 3.119
Floresta 1.703
Nueva Pompeya 1.498
Lugano 1.067

Fuente: Zonaprop, precios de publicación, octubre de 2026.

Cuánto cuesta un departamento en Buenos Aires

  • Monoambiente de 40 m²: US$ 111.000.
  • Dos ambientes de 50 m²: US$ 132.000.
  • Tres ambientes de 70 m²: US$ 181.000.

Escrituras: la compraventa se recuperó en septiembre

El Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.612 escrituras de compraventa en septiembre de 2026, 9,2% más que en agosto, aunque 5,5% por debajo de septiembre de 2025. El monto promedio por operación fue de US$ 120.106, 3% más que un año antes.

En los primeros nueve meses del año se firmaron 48.195 escrituras, 2,7% menos que en el mismo período de 2025.

Créditos hipotecarios: el punto débil del mercado

En septiembre hubo 1.256 escrituras con hipoteca, 15,5% menos que un año antes. Entre enero y septiembre se firmaron 7.426, una baja de 31,4% interanual. Sin crédito accesible, la demanda depende sobre todo de compradores con ahorros en dólares.

Alquileres y rentabilidad

El alquiler promedio de un dos ambientes en CABA fue de $ 909.058 por mes en octubre de 2026 (Zonaprop). La rentabilidad bruta ronda el 5,7% anual: hacen falta unos 17,4 años de alquiler para recuperar la inversión.

Los barrios con mayor rentabilidad son Lugano (9,63%), Nueva Pompeya (8,05%) y Versalles (7,89%). Los de menor renta, Puerto Madero (3,32%) y Palermo (4,56%), compensan con mayor liquidez y valor de reventa.

Qué mirar en los próximos meses

  • Crédito hipotecario: su recuperación es la variable que más puede mover las escrituras.
  • Precios: con subas leves y un m² todavía por debajo de su máximo histórico, el mercado sigue siendo de negociación.
  • Alquileres: la oferta y los valores marcan la rentabilidad para el inversor.

Más análisis en la sección Mercado inmobiliario. Si querés saber cuánto vale tu propiedad, podés pedir una tasación en Migliorisi Inmobiliaria.

Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en CABA en 2026?

Según Zonaprop, en octubre de 2026 el precio promedio de publicación de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires fue de US$ 2.493 por m², con una suba de 1,8% en lo que va del año.

¿Cuál es el barrio más caro de Buenos Aires?

Puerto Madero, con US$ 6.141 por m² en octubre de 2026, seguido por Palermo (US$ 3.475), Núñez (US$ 3.419) y Belgrano (US$ 3.340), según Zonaprop.

¿Cuántas escrituras hubo en CABA en septiembre de 2026?

El Colegio de Escribanos registró 6.612 compraventas, 9,2% más que en agosto y 5,5% menos que en septiembre de 2025. El monto promedio fue de US$ 120.106.

¿Cómo vienen los créditos hipotecarios?

En septiembre de 2026 hubo 1.256 escrituras con hipoteca en CABA, 15,5% menos que un año antes. Entre enero y septiembre se firmaron 7.426, una caída de 31,4% interanual.

¿Cuánto rinde alquilar un departamento en CABA?

La rentabilidad bruta promedio ronda el 5,7% anual según Zonaprop: se necesitan unos 17,4 años de alquiler para recuperar la inversión. Los barrios del sur, como Lugano y Nueva Pompeya, rinden más; Puerto Madero y Palermo, menos.

Fuentes: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (escrituras, septiembre de 2026); Zonaprop (precios y alquileres, octubre de 2026). Los precios de Zonaprop son valores de publicación, no de cierre.