Diego Migliorisi en Clarín 1
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Venta de propiedades: se busca menos vivienda para alquilar y más para comprar
- Las inmobiliarias atienden más consultas para operaciones de compra venta.
- Incide el fin de la Ley de Alquileres y la reaparición de los créditos hipotecarios UVA.
- Fuerte caída de los alquileres temporales.
En la primera mitad del año y tras la caída de la ley de Alquileres, hubo movimientos en el mercado inmobiliario que últimamente en el sector describen de la siguiente manera : hoy se ve una disminución en la cantidad de búsquedas para alquilar inmuebles tanto tradicionales como temporarios. Y hay un mayor numero de consultas para la compra y venta de propiedades.
Según un relevamiento del portal Zonaprop, desde que comenzó el 2024, las búsquedas para alquiler en el AMBA disminuyeron y pasaron de ser el 65% de la oferta total en enero, al 56% en junio.
Mientras que las búsquedas para adquisición de inmuebles aumentaron (del 35%) y representan el 41%. Paralelamente, las unidades para alquiler temporal son las que menos demanda reciben, se ubican en 2%, un mínimo histórico.
En el mismo sentido, Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre, explica que :
“desde la derogación de la ley, ingresaron muchas propiedades en alquiler y fueron equilibrando la oferta y la demanda. Por lo tanto se redujeron las consultas. Esto produjo también menos oferta de unidades en venta que pasaron a alquilarse”.
Según el empresario, “con créditos, ley de blanqueo y un escenario más confiable para un invertir se sumaron mas compradores intensificando las consultas. Según su visión, “comienza una etapa inédita para el mercado inmobiliario argentino”, describe.
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Se suman más bancos a la oferta de préstamos hipotecarios UVA y crece la expectativa en el sector inmobiliario
Los especialistas del rubro celebran que la herramienta ya esté disponible en 20 entidades financieras, pero reconocen que la normalización macroeconómica será fundamental para poder impulsarlos. El listado completo de instituciones que tienen disponibles los créditos que ajustan por inflación.
La oferta de préstamos hipotecarios UVA sigue en expansión y ya los ofrecen una veintena de entidades financieras. Ante la crisis habitacional que hay en Argentina, la herramienta fue bien recibida por el público. Sin embargo, la expectativa se conjuga con los reparos con respecto al ajuste de la cuota por inflación, tras la mala experiencia que tuvieron los clientes bancarios que tomaron esos créditos entre 2017 y 2018.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, opinó: “A medida que baje la inflación, la gente va a recuperar la capacidad de ahorro y se va a volcar al crédito hipotecario”. De todos modos, sostuvo que ya se ve una ampliación en el mercado y que muchas personas ya están gestionando un préstamo UVA.
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Los alquileres tras el DNU: más oferta, menos contratos en dólares y el índice que complica a los inquilinos
- Hay más unidades disponibles y la indexación es cada tres meses.
- La incidencia que pueden tener los créditos hipotecarios.
En Ciudad de Buenos Aires, la oferta de alquileres aumentó más de un 300% en los últimos cuatro meses. Este dato, que se desprende de un informe reciente de Reporte Inmobiliario, plantea una cuestión de fondo en el marco de la derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023. Hay cada vez más propietarios que eligen ofrecer sus departamentos en pesos, con precios que se actualizan cada tres meses por IPC y que quedan, en muchos acuerdos, ―según recalcan fuentes del sector inmobiliario― por encima del valor del mercado. Se agrava la situación de pagos para los inquilinos, que encuentran en los créditos hipotecarios una posibilidad real de cambio.
Diego Migliorisi, corredor inmobiliario, agrega al respecto que el incremento de ofertas hizo que se generara una competencia que permitió que muchos valores bajaran y que una buena parte de los precios del alquiler pueden verse motorizados por la suba de las expensas de muchos edificios. “Por ejemplo, un departamento de tres ambientes en Villa Crespo se puede conseguir en $ 400.000 y las expensas pueden ser $100.000 o $ 120.000, eso también afecta en el valor de la unidad”, remarca.
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Los alquileres tras el DNU: más oferta, menos contratos en dólares y el índice que complica a los inquilinos
- Hay más unidades disponibles y la indexación es cada tres meses.
- La incidencia que pueden tener los créditos hipotecarios.
En Ciudad de Buenos Aires, la oferta de alquileres aumentó más de un 300% en los últimos cuatro meses. Este dato, que se desprende de un informe reciente de Reporte Inmobiliario, plantea una cuestión de fondo en el marco de la derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023. Hay cada vez más propietarios que eligen ofrecer sus departamentos en pesos, con precios que se actualizan cada tres meses por IPC y que quedan, en muchos acuerdos, ―según recalcan fuentes del sector inmobiliario― por encima del valor del mercado. Se agrava la situación de pagos para los inquilinos, que encuentran en los créditos hipotecarios una posibilidad real de cambio.
Diego Migliorisi, corredor inmobiliario, agrega al respecto que el incremento de ofertas hizo que se generara una competencia que permitió que muchos valores bajaran y que una buena parte de los precios del alquiler pueden verse motorizados por la suba de las expensas de muchos edificios. “Por ejemplo, un departamento de tres ambientes en Villa Crespo se puede conseguir en $ 400.000 y las expensas pueden ser $100.000 o $ 120.000, eso también afecta en el valor de la unidad”, remarca.
12/05/2024 06:01
Locales comerciales vacíos: el impacto del DNU que derogó la ley de alquileres y el dato que genera incertidumbre
Como los departamentos, se indexan cada tres meses, pero los contratos son más largos. La baja en las ventas y otro factor fundamental.
La cantidad de locales comerciales vacíos en los barrios porteños puede ser un indicador de la crisis. Y que la cantidad haya crecido respecto de los últimos meses coincide con la mirada de un sector que, como otros, ve un escenario de futuro incierto y aún difícil de pronosticar en medio del impacto de la derogación de la Ley de Alquileres y de la inestabilidad económica, que puede seguir afectando la capacidad de consumo de la gente.
“Por el momento no esperamos cambios drásticos, pero de sostenerse la caída del consumo, sí podemos esperar un incremento de locales vacíos”, explican desde la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC). Los números del bimestre enero y febrero confirman un relativo aumento, “aunque no una variación significativa”.
Diego Migliorisi, corredor inmobiliario y gerente de Migliorisi Propiedades, sostiene que en las avenidas no hay locales cerrados, aunque sí en calles internas: “Pero no vemos gran vacancia, porque generalmente hay marcas que, aunque utilicen la mitad del local, lo pagan porque necesitan estar por una cuestión de branding. Porque hoy, a nivel comercial, la competencia es en Internet”.
“Hay muchas cadenas que facturan más por las bocas de expendio digitales que por sus propios locales. Antes tenían un local muy grande con todo el stock sobre una avenida, y se reducen a un local más chico, con las ventas en internet. Inclusive ahorran en personal, porque gran parte de la comercialización de los productos o servicios está automatizado”, añade Migliorisi, que también es especialista en alta tecnología.
Respecto a la gestión de contratos de alquiler de locales, el corredor inmobiliario especifica que por el momento se están cerrando con normalidad, sin inconvenientes.
“En lo comercial se está manejando generalmente un contrato de tres años, que es el mínimo que te pide el inquilino para poder desarrollar una actividad. La actualización es trimestral, y generalmente se utiliza el Índice de Precios al Consumidor (IPC). En el rubro gastronómico se utiliza quizás un combo de productos para que la actualización sea específica de acuerdo a la variación de lo que venden allí”, detalla.
Y concluye en que hay una gran expectativa en materia de estabilización inflacionaria: “Si sigue bajando, y se recupera la capacidad de ahorro, el consumo va a aumentar, pero ya depende más de una cuestión macroeconómica. Eso lo veremos en los próximos meses”.
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Por Parque Las Heras el metro cuadrado promedio roza los 4.000 dólares
Es por la cercanía de pulmones verde. El precio ya se acercan a los de Puerto Madero.
El boom inmobiliario en Recoleta/Palermo no se detiene. Esta vez, el foco está puesto en la zona Este del Parque Las Heras, muy buscada por los beneficios de tener cerca un gran pulmón verde y por el fácil acceso desde cualquier punto de la Ciudad. Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, allí hay hoy 23 emprendimientos nuevos que ocupan 95 mil m2 y la demanda es tan alta como los precios: el m2 a estrenar se acerca a los 4 mil dólares , toda una marca para el barrio y uno de los valores más elevados de Buenos Aires.
La zona del informe está comprendida entre Las Heras, República de la India, Libertador, Casares, Figueroa Alcorta y Pueyrredón. Allí, según el informe, el precio de construcciones nuevas picó en punta : el m2 promedio pasó de US$ 3.537 en 2010 a US$ 3.836 este año . “Este valor coloca a esta zona muy cerca de Puerto Madero , que en término generales tiene en promedio los valores más elevados (hoy el m2 cuesta unos US$ 4.300), y por encima de Palermo Nuevo (US$ 3.200 m2)”, explicó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.
Este valor promedio se incrementó en un 8,45% con respecto a un año atrás. En 2009 la cotización promedio por unidad de superficie no llegaba a los US$ 3.000, por lo que la apreciación en dos años fue del 28,34%, según dice el informe. Y agrega: “Hoy, las cotizaciones allí por unidades de dos ambientes a estrenar no bajan de los US$ 150 mil, y en algunos casos se sitúan sobre los 200 mil ”. En el caso de las cocheras, los valores se ubican entre los US$ 30 y 35 mil.
En las inmobiliarias ya ven la tendencia. Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, por ejemplo, detalló que tienen un edificio de 7 pisos con departamentos de 2 ambientes (60 m2) que se cotizan entre los US$ 3.000 y 3.100 el m2. “Son de buena calidad y la venta da buenos resultados.
Esta zona siempre fue muy buscada y tiene muy buen prestigio incluso para personas del Interior y de otros países. Ya están quedando pocos lotes”, opinó, y estimó que la cercanía al Parque Las Heras encarece las propiedades un 10%.
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Boom de construcción sobre Scalabrini Ortiz, en Palermo
Hay 17 nuevas obras en 8 cuadras de la avenida. Se concentran entre Soler y Córdoba y la mayoría son edificios de hasta 10 pisos, cerca de los polos gastronómicos y comerciales de la zona. Es un eje de conectividad entre el Soho y Villa Crespo.
Se veía venir. En algún momento el crecimiento sostenido que mantienen el polo gastronómic o de los Palermos varios y los ejes comerciales de la avenida Córdoba y la calle Aguirre iba a llegar al mercado inmobiliario. La explosión tiene que ver con la demanda, pero también con el hecho de que los desarrolladores “descubrieran” las bondades de una ubicación estratégica : en las ocho cuadras de Scalabrini Ortiz, entre Soler y y avenida Córdoba se están construyendo 17 edificios. ¿El denominador común? Edificaciones de no más de 10 pisos con departamentos pequeños o medianos, los famosos “amenities” (pileta, gimnasio, laundry) y, en muchos de los casos, locales comerciales en la planta baja.
“En principio, hablamos de la avenida que interconecta la mejor parte de Palermo con Villa Crespo, otro barrio que viene creciendo muy fuerte”, define Diego Migliorisi, Socio Gerente de Migliorisi Propiedades. “El boom de la construcción se remonta a 2002/2003 y el gran crecimiento de Palermo Soho empujó una vía fabulosa como Scalabrini Ortiz. En este tramo, para un lado está la avenida Córdoba, para el otro Santa Fe y entre las dos encontrás todos los medios de transporte , incluso la línea D del subte”, se suma Claudia Bonomo, gerente de la Sucursal Plaza Guadalupe de Tizado.
El punto fundamental es que el código de zonificación de este sector (C3 II libre) habilita la construcción de edificios de más altura (la limitación está dada por las dimensiones de cada terreno). “También permite dejar libre la planta baja para construir locales, lo que va a generar un nuevo polo comercial y el resultado va a ser una avenida moderna desde el punto de vista de la construcción”, apunta Migliorisi.
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Con obras y el Metrobús hay nuevos edificios y comercios
El foco está puesto en el perímetro delimitado por Humboldt, Thames, Camargo y Castillo. Sin haber modificado los códigos de edificación, los valores de las propiedades subieron en el orden de un 25% con la finalización de las obras del Maldonado y la inauguración del Metrobús”, confirma Diego Migliorisi, socio Gerente de Migliorisi Propiedades. En los últimos cuatro años se terminaron al menos 15 edificios nuevos en la zona. Y las obras siguen.
Por el momento la proyección de crecimiento se corta dos o tres cuadras después de Corrientes, porque el código de edificación no permite construir en altura. Pero se están presentando proyectos en la Legislatura para lograr modificaciones que permitan extenderse hacia Artigas, donde se contabilizan unos 200 lotes entre propiedades vacías y abandonadas.
Auge de los desarrollos en Almagro,
Clarin.com
Los buenos accesos y servicios explican el fenómeno en la zona, donde se encuentran terrenos de buenas dimensiones y precios más bajos que en otros sectores.
Propiedades: según los especialistas los precios tocaron su piso y podrían subir después de las elecciones
Hace casi seis meses que los inmuebles habrían dejado de caer y el mercado ahora espera una recuperación de los últimos años.
Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre, agrega: “No creo que los valores vayan a bajar. Inclusive, aunque haya una situación de macroeconomía que afecte a la economía en general. Porque tenemos propietarios que no están endeudados, propietarios que ya llegaron a su piso máximo de lo que pueden bajar, porque después necesitan comprar otras cosas, hacer otra inversión. Así que yo no veo que haya una situación donde los precios sigan bajando”, opinó ante la consulta de Clarin.
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Departamentos en CABA: hay sobreoferta y afirman que los precios están “altos”
Se estima que hay unas 120 mil propiedades en venta sólo en el ámbito porteño y muchas están “sobretasadas” según las inmobiliarias.
Por distintas razones, la Ciudad de Buenos Aires vive un exceso de oferta de departamentos en venta: se estima que existen unas 120 mil unidades en esa condición, mientras que los precios de las publicaciones siguen altos y las decisiones de compra, demoradas.
En tanto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, explica que hay algunas tipologías como 1 y 2 ambientes donde se incrementó la oferta en los últimos tres años por varias causas: “muchas propiedades que estaban en alquiler pasaron a venta por la baja rentabilidad; se fueron terminando nuevas unidades en construcción en medio de una demanda replegada. Y también el parate del primer semestre de la cuarentena dura en el 2020. Todos fueron factores que hicieron que se acumulara más oferta y la demanda no acompañara ese movimiento”, señaló. Además, “al menos en estas tipologías, hay casi un 25% más oferta que en 2019 y eso hace que el comprador también recorra más y demore su decisión”, agrega.
Alquileres: para las inmobiliarias la nueva ley es desastrosa y achicará aún más la oferta
El proyecto aprobado por el Congreso generó un fuerte rechazo de los operadores inmobiliarios. Reclaman que la flamante ley sea derogada inmediatamente por el próximo Gobierno.
Las características de la nueva ley de Alquileres sancionada en la madrugada de este miércoles por la Cámara de Diputados fueron duramente criticadas por el sector inmobiliario.
El Colegio Inmobiliario, que agrupa a los corredores de la Ciudad de Buenos Aires, sumó su “enérgico rechazo”, a través de un comunicado. En particular, las inmobiliarias están en contra de la modificación del sistema de actualización de contratos mediante el Índice “Casa Propia” ya que, según ellas, “augura una profundización de la actual crisis que vive el mercado locativo, que ya es la peor en su historia”. En otras palabras: anticipan que habrá menos oferta de viviendas en alquiler.
Según la visión de Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, “la recién sancionada es peor que la actual: genera más imprevisibilidad y espanta más a los inversores y propietarios. Con este nivel de inflación quien invierte pierde siempre contra la inflación. Hay que generar confianza y no atacar a quien invierte en un inmueble en la Argentina para ponerlo en alquiler. La crisis habitacional se soluciona bajando la inflación , generando confianza en los inversores y propietarios y generando previsibilidad. Este no es el camino”, señaló.
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Ver nota https://www.clarin.com/policiales/ranking-ciberdelitos-10-denunciados-marco-legal_0_jOCRFRmO.html
otras:
https://www.clarin.com/arq/inmobiliario/villa-crespo-atrae-precios-bajos-palermo_0_cwaCraXCdy.html
https://www.clarin.com/inmobiliario/reino-necesidad_0_SkNg6jiqwXe.html
https://www.clarin.com/ciudades/nueva-vida-locales-cerraron-cuarentena-empezaron-ocuparse-vez_0_AJ-pbMXZZ.html
https://www.clarin.com/arq/precios-dolares-propiedades-suben-bajan_0_PUvo37RbB.html
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