Diego MIgliorisi en Iprofesional 1
Diego Migliorisi en Iprofesional 1
Fin del cepo: precios de propiedades y dinámica de la compraventa
La salida del cepo promete ser un punto de inflexión crucial, pero ¿podría transformar significativamente la dinámica de la compraventa de propiedades en el país?
“Luego del desembarco del crédito hipotecario, que es una de las noticias más esperadas para el sector, esta medida, sin dudas, representa el camino ideal para una recuperación plena para las inversiones en real estate”, asegura el escritor, abogado y corredor inmobiliario Diego Migliorisi.
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¿Es buen momento para invertir en un departamento en Buenos Aires?: el veredicto de expertos.
En el primer trimestre del año hubo un 25% más de consultas para comprar una propiedad, comparado con el mismo período de 2023, cuando este porcentaje cayó de manera drástica, de acuerdo con un relevamiento de portales del sector. Pero hay otros guarismos más contundentes: pese a que estacionalmente enero y febrero resultan ser los de menor actividad, el segundo mes de 2024 fue el mejor febrero de los últimos 6 años: se registraron 2.213 escrituras de compraventa de departamentos e inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, un 27,3% más si se lo equipara con el mismo período de 2023, y la cifra de transacciones efectivizadas aumentó un 447,5% ($169.632 millones).
Con un valor promedio del metro cuadrado en CABA que se mantiene estable en los últimos 8 meses en el orden de u$s2.049 (pozo: u$s2.494 y a estrenar: u$S2.534) y un ticket de publicación promedio de u$s147.265, por fuera de estas cuantías existen otros indicios que sugieren una nueva tendencia y ayudan a entender si es un buen momento para invertir en bienes raíces.
El momento de comprar un departamento “es ahora”
Con los precios que comienzan a divergir con vigor conforme el segmento, en marzo, los valores de las propiedades usadas registraron un aumento marginal del 0,1% en comparación con el año anterior, mientras que los valores de publicación de las unidades en construcción empezaron a mostrar incrementos significativos por segundo mes consecutivo (un crecimiento del 6,3%) y las viviendas a estrenar aumentaron un 2,7%, según datos del último informe de Radar Inmobiliario.
Por si no queda claro: “Hay que comprar ya“, avala Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. No solo por el (paulatino) recupero del precio de los inmuebles; también porque las circunstancias indican que “las oportunidades actuales podrían ser menos ventajosas en el futuro a medida que más compradores ingresan al mercado y el número de propiedades disponibles disminuya”, aclara el abogado y corredor inmobiliario Diego Migliorisi.
“si la macroeconomía muestra signos de mejora y la inflación se reduce, es probable que surjan nuevos planes de financiamiento que podrían impulsar considerablemente la actividad inmobiliaria”, sentencia Migliorisi.
Créditos hipotecarios UVA: por qué pueden ayudar para que bajen los precios de los alquileres
El interés por las líneas de créditos hipotecarios habilitadas por los bancos sigue incrementando el volúmen de consultas en las inmobiliarias y, tras la reciente novedad de que el Ciudad entregó el primer financiamiento, entre las comercializadoras predomina la idea de que proliferará la compraventa y eso impactará, también, en el funcionamiento del mercado de los alquileres.
Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, sostuvo ante iProfesional que “ya se han materializado reservas” y que “la baja de la inflación será determinante para generar posibilidades de inversión en este sentido para la gente”.
“La cercanía del valor de la cuota del crédito estimulará muchas personas o familias para que en lugar de alquilar directamente se decidan por comprar. Hoy la diferencia según el banco puede estar en un 20 o 30 por ciento. En cuanto las personas empiecen a recuperar su capacidad ahora, de seguro irán al crédito”, señaló.
Según el experto, que los inquilinos se transformen en propietarios redundará en una ampliación aún mayor de la oferta de alquileres. Y eso también repercutirá bajando los precios para los nuevos contratos.
“Si el contexto inflacionario sigue mejorando, los alquileres se mostrarán a la baja. De hecho, ya no están aumentando. En algunos barrios notamos una reducción de los valores del 10 al 15% en estos últimos meses. El crédito puede colaborar para que también esa tendencia continúe”, dijo.
Por último, Migliorisi comentó que las consultas por los créditos que han llegado a su inmobiliaria se corresponden con “personas que quieren comprar una primera vivienda. Y los inmuebles más demandados se corresponden con todos los tamaños”.
“En cuanto al éxito que puedan tener los créditos hipotecarios, bueno, eso estará atado también al dinamismo que muestren los bancos para dar el financiamiento. Si demoran más de 120 días, eso podrá interpretarse como una traba. Dependerá de ellos hacer del crédito hipotecario un instrumento de crecimiento para todo el sector”, concluyó.
https://www.iprofesional.com/negocios/407001-creditos-hipotecarios-uva-por-que-pueden-ayudar-para-que-bajen-los-alquileres
Departamentos para estudiantes: ¿cuánta plata hay que gastar para alquilar y mudarse a CABA?
Pero para quienes no son residentes de CABA, existen muchas dificultades a la hora de alquilar. En caso de que una inmobiliaria o un dueño directo no acepte una garantía propietaria de provincia, los gastos de instalación -que se abonan una sola vez- en concepto de garantía que habrá que contratar con una empresa privada si no se cuenta con garantía de propiedad en CABA, implican el desembolso de 1 o 2 meses de alquiler.
Diego Migliorisi, socio Gerente de Migliorisi Inmobiliaria, explica que quien le quiere dar más celeridad a la cuestión de las garantías “contrata una aseguradora que cobra entre 2 y 3 meses la póliza de seguro. Incluso algunas compañías te dan la posibilidad de financiar la póliza a lo largo de todo el contrato, por lo tanto hacen más ligero el desembolso”. Otro gasto que hay que sumar al check list es el depósito en dinero de un mes de alquiler que se devuelve al finalizar el contrato.
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Resúmen de notas al sitio iprofesional donde MIgliorisi ha sido fuente de consulta sobre mercado inmobiliario argentino.
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